建筑师总结最全购房攻略，曝光所有陷阱（专业建筑师）

来源：青年建筑

认识你的开发商，不要盲目相信大品牌

自从某桂园的不断被曝质量问题以来，某科的房屋质量也饱受诟病。很多人觉得牌子大的房企质量就一定过关，实际不然。大房企有自己的质量把控体系，相应也有自己的成本管控要求，这个成本的要求就是“在满足基本质量的同时降低成本，甚至不惜牺牲质量。”很多房企在地方城市采用合伙人的经营方式，项目负责人有绝对权力，对于质量的把控，有时候总公司也无能无力。

有结构师和我说，同样一栋30层的大楼，给不同开发商做的结构设计，结构造价就可以相差几十万建造费用，虽然都能符合国家要求相应的结构要求，但是建筑抗震能力却相差很多。那种造价低的往往是依照国家最低标准做，多是大型房企才会要求如此“严格”。在住宅设计中，能省多少钱是评价一个结构设计师好坏的重要标准。

别被效果图海报忽悠了

效果图造假，可以说是建筑设计师的一个常规套路，通常是开发商授意要求，一些微小的差别往往不会被发现。比方说，效果图里的超大间距，中央景观，泳池会所等。它们或真或假地把最好的一面展现在你的面前，然后在角落用最小号的字提示你“效果图仅供参考”。

通过虚化后排建筑，减弱建筑群的压迫感

这样的视角你无法判断实际的建筑间距，很多时候做了假

户型图里的视觉魔术

用心检查，就会发现表面精致的户型图后面藏着许多销售小伎俩。

有的户型图没有标注关键的房间尺寸，表面看90平做了3个房间，实际每个房间都很小，使用时除了一张床什么都放不下。

这个90平的户型设计了三个房间，看起来空间还很开阔

但是你会说户型图上不是放了床还有衣柜吗，看来还挺宽阔的呀？原来在设计户型图的时候，家具已经被悄悄缩小了比例。

同时看户型图还要注意一些小细节，比如是否有安放洗衣机的地方？入户鞋柜如何摆放？阳台是否有墙柱遮挡？有没有不能采光通风的卫生间？

样板间如何造假

样板间里也有猫腻，即便是设计师也不免会中招。

实地就是实际的房型做，异地就是因为楼未建成或种种不可描述的原因，“按照实际尺寸”在售楼处内或者另找块地把户型建出来给客户参观的样板间。

为避免交房后客户投诉，样板间一般会标明与实际不符的地方，也不敢在建筑尺寸上做假。但是通过装修手段和室内灯光的配合却可以起到遮羞的作用。比如采光较差，面积较小的厨房，通过开放式餐厨一体的设计来展示。而实际中，很少会做开放厨房。

和户型图一样，样板间的家具都是特别定制的，随身带把卷尺，看看床的长度，衣柜的进深是否合理也是非常有必要的。

本身局促的房间，利用靠窗床、窄书桌、小椅子的布置扩大空间感，并通过超广角镜头拍摄

层高差一点可能差很多

对于一个户型图来说，还有很多没有交代的重要问题，层高就是一个。

一般的住宅层高2.9米比较合适，也不乏很多开发商为了省成本把层高做到2.8米。如果考虑到梁和吊顶的高度，舒适度大打折扣，要是做中央空调，那体验就更差了。如果是超过180平的大户型，层高能做到3米到3.3米是比较合适的。所以购房前询问下房子的层高是很有必要的。

这里要说明下，层高不是净高，2.9米的层高差不多净高2.75米左右，售楼小姐往往也会利用这个来模糊你的概念。

楼型图为什么那么重要

户型图上看起来南北通透、采光不错的房子摆到楼型图里就出了问题。原来北房间窗外还有一条公共走道，原来厨房的窗户是从天井里采光，原来你主卧窗户对着别人家的客厅。。。简直可怕，然而很多购买期房的朋友在入住前却根本没有想到。

只看户型图，你无法想象北侧阳台后面还有一个公共走廊，卫生间和厨房朝向一个凹槽

只看户型图，你感受不到右边卧室窗户和厨房采光在一个深深的凹槽之中

“公摊面积”不得不懂

公摊面积可以说是中国特色了。明明买的120平的楼，实际只住了80平，这些公摊面积很多又是平常不会使用的消防楼梯，但是我们消防要求越来越高，楼梯、前室、走廊的宽度面积都在提高，越新的大楼公摊就越大，当然也更安全。但是对于几万块一平米的房子来说，还是非常心疼呢。

更有一些大楼，因为一楼大堂面积大了，公摊就会大。两户公用同一个楼梯，因为隔壁的户型面积小，自己的公摊的面积就大。同样一套房子，因为隔壁面积的不同，自己的面积就会变化，实在很无语。所以了解公摊很有必要。

上面两栋楼的楼形图，右边和中间的户型是一样的，但是由于下图左侧户型减小了14㎡，从而下图楼栋的右侧户型增加了1.1㎡的公摊面积，中间户增加了0.9㎡的公摊面积。这些都会计算在你的建筑面积里面。

一梯几户也同样关系到你的公摊面积。一部电梯服务几户人家，决定了你等电梯的时间，然而电梯是不是越多越好呢？显然不是，因为电梯也是会算到你家的公摊面积里面去的，一部电梯有6个平米，加上5平米的候梯厅就是11平米，也就是说多一部电梯对于两户一个单元的人家而言每户就增加了5.5平米，按照五万一平的单价，就差了27.5万。

靠近电梯的房间有什么问题

楼型图里可以看出你家房间有没有和电梯相邻的卧室。按照规范，电梯相邻的卧室需要做双层墙，因为电梯运营过程中会产生一定的噪音，双层墙能起到一定的降噪功能。所以尽量避免选择与电梯相邻的卧室。

东户小房间靠近电梯，可能有噪音干扰

顶层的房子该不该买

都说顶层的房子不要买，会漏水，而且保温性能也差，夏天热得要死。事实确实如此。因为建筑都是有使用年限的，而建筑材料的年限也不一样，防水保温材料的年限最短，往往只有十年，每隔几年就应该做一次更换。首先要物业管理负责，其次还要保证购买的材料质量过关。不然只能是自己掏钱动手了。

而保温材料再好也不能完全隔绝热量。过去有开发商在顶层做双层楼板的设计来取得隔热效果，但现在很少有开发商愿意这么做了。

底层的日照一般要比高层差

日照是个非常神奇的东西，不通过专业软件几乎很难判断出来。但是有一些基本的数值是肯定的，比如高一层的日照肯定比低一层的要好，而房屋距离的远近不能代表你日照条件的好坏。大多数小区的日照都是卡着刚好满足规范过的，所以后排一层的日照一般好不到哪里去。现房销售的时候，有的售楼小姐会和你说某个低层南向房间要做成书房，储藏间，厕所，将来再给你改造成房间，那么说明这个房间的窗户可能是不满足日照规范的。

日照软件生成的一层日照分析图，两种蓝色区域均为日照不满足的地方，建筑师一般都是按照正好满足日照的最近距离排布楼栋，所以后排一二层的日照条件都会较差。

学会看总图

初步的看总图主要是看周边的环境，小区出入口位置，房屋是不是朝南，前后景观如何，楼栋的间距是否够大。细心的就会观察汽车坡道出入口在哪里，小区电房在哪里，垃圾房在哪里，这些都是要尽量避免的。

通过总平面图了解更多的信息

选择什么样的建筑风格

如果说前面的内容你都能了解个大概，建筑风格的选择，可能你就觉得纯粹是一种个人喜好了。别急，小区建筑立面的选择也是非常重要的。

首先，建筑立面是建筑成本的很大一块。成本最高，效果最好的是石材立面，可以历久弥新。然而现在大多是都是用的真石漆和普通外墙涂料，这种产品质量参差不齐，施工水平也因人而异。经历了几年的风吹雨淋，就会造成剥落、空鼓、变色。看起来惨不忍睹，而后期重新刷涂的成本也很大，小区交付后就很少有人愿意掏钱维护了。