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前段时间，听到朋友抱怨：
“深圳以前房子的实用率都在80%以上，现在很多都只有70%以下了！”
他不解，究竟是腾挪空间给配套的政策性住房，还是开发商故意让“房子缩水”？
事实上，实用率的降低与很多因素有关。
有业内人士认为，在深圳，最关键的原因是土地资源紧张，居住空间更多地向上扩展。
而楼层越高、承重墙越厚、电梯越多、楼梯结构越复杂，公摊比例就越高，实用率也就此降低。
此前就有说法称：
楼层增加100米，就需要多增加一部电梯，但一部电梯就可能导致实用率下降4%。
到如今，深圳新盘越建越高，实用率多止步于70%-75%，就连豪宅也难以幸免。
也难怪有买房人会感叹，买了90多平的房子，套内竟只有60多平！
不过，我们最近发现：
深圳现在竟然还有“打破天花板”的实用率“卷王”新盘！
更让人惊讶的是：
梯户比竟然还是十分合理的2梯3户、2梯4户；
就连容积率都只有1.99！
卷空间、卷品质
打破楼市“天花板”
实用率高出市场平均水平约15-20%的房子，会是什么样的？
比如这个建面约118㎡户型，竟然做出了130 ㎡的感觉！
先来看餐厅。
在空间不足的户型里，餐厅总是最先被“牺牲”：
或是蜷缩在角落、两面紧靠过道，或是与客厅共用空间，免不了磕磕碰碰。
而这个户型，却能给你完全独立的餐厅。
约11㎡的空间，餐边柜、红酒柜，都能放下。
对着明亮的落地窗，霞光浸染，华灯初上，一家人热闹地在这里享受美食、享受团聚。
还有双1字厨房 生活阳台。
近3米的开间，让烹饪轻松施展开来；
这样的尺度，也足够生活阳台晾晒衣服、床单，无需再占据景观阳台。
更不用说接近20㎡的客厅，奢阔的空间，多人party、巨型沙发也都容得下。
家人们聚一起还能“躺着”聊天，乐无拘束。
惊喜的还有2米×5.15米、挑高6米的大露台。
在生活阳台分离家政功能后，这里能更纯粹地休闲赏景、健身娱乐，甚至是养宠物植物。
三个大房间，面积均衡，让每个家庭成员都能得到充裕的私人空间。
而且，户型整体非常通透，完全的南北对流。
再加上全落地窗设计，不用“睡在飘窗上”，采光通风也更佳。
这些有别于普通同面积户型的特点，全依靠高实用率实现。
甚至，在寸土寸金的深圳，空间的增减，也意味着购房成本的多少。
比如，同是建面118㎡的户型：
龙岸君粼的实际空间约106㎡；
但大多同面积段户型，实际面积却多只有88㎡左右！
两者相差近18㎡，按梅林关8万/㎡计算：
等于140多万的差别！
而龙岸君粼另一个户型亮点是：
户型选择太丰富了！
除了116㎡的户型外，项目还有建面约86㎡、110㎡、126㎡、137㎡、176㎡等多种户型，都是超高实用率、通透设计。
如建面约137㎡的户型，在设计上也同样可圈可点。
还有给人“意外惊喜”的建面约126㎡户型。
这里卖个小关子：
只有现场实探，才能切身感受大空间的奢侈哦！
在保持高实用率之下，项目的连梯户比也同样优于旁人。
都是2梯3户、2梯4户配置，比市面上常见的3梯6户、2梯6户要更舒适。
毕竟每部电梯服务的户数越少，舒适度就越高。
再搭配2.5m/s的日立电梯，能让业主上下楼更高效，不必费更多时间在等待上。
除了营造空间的“松弛感”，龙岸君粼也做到了细致入微。
采用深圳湾1号的“同款”泰创智能系统，带来充满科技感、高效便利的生活；
赠送意大利品牌smeg的厨房“三件套”（油烟机 燃气灶 洗碗机）；
配备世界畅销的日本大金中央空调，嵌入式安装，整洁美观；
采用国际大牌YKK的一体式全景双扇落地窗，更通透明亮；
……
▲装修效果参考图
曾记得有业内人士说过：
“如果装修费用有限，项目一般会把重点放在用材品牌上，毕竟墙面是大白墙，还是墙布、木质墙板，买房人一般都不会太注意到。”
但龙岸君粼并没有因为客户“注意不到”，而放松细节。
在看样板间时，我们就发现装修十分“硬核”。
餐客厅大片木饰面、墙布包裹的墙体，电视背景墙也采用了更有质感的岩板，搭配天花防积灰凹槽 无主灯设计，时尚大气，又简洁温馨。
还有更多很难注意到的小细节：
比如入墙式龙头，不用纠结连接处因潮湿而藏菌、发霉；
采用魔镜镜柜，自带化妆灯、防雾功能，日常使用更方便。
而销售告诉我们，这些并非仅为展示，一旦精装备案通过，这些都会是切切实实的交付标准。
稀缺大型湖景园林
享受自然山水 全龄段时尚社区
在龙岸君粼，另一个被惊艳的是地方是：
湖景园林 时尚社区。
在深圳市区，临湖而居的价格有多高？
华侨城天鹅湖花园早已给出答案。
随着深圳土地集约度越来越高，耗费大片土地的低密度、湖景园林的社区规划，已成历史。
而这样堪称奢侈的愿望，却还能在今天、在龙岸君粼实现：
占地10万㎡，容积率1.99，绿化率60%，湖景园林……
更绝妙的是，龙岸君粼独到的布局设计。
端看整座社区，形成南北高、中间低的“势”——聚水藏风，在风水学里是为上佳。
再仔细观察，最低处的龙栖湖正如“聚宝盆”，又对应了“以水为财”的广东传统文化，有着招财集运的寓意，十分巧妙。
放到片区的整体地势中，龙岸君粼更是在深圳中轴之上，并且背靠塘朗山、银湖山两大山脉，还毗邻民治水库。
端坐“龙脉”，拢山聚水，天然宝地。
不论从风水学，还是人文地理方面看，这都是难得的宜居之地。
而在实地感受时，刚步入园区，就已清风拂面、目观湖水粼粼。
人们在夕阳下漫步，在湖边跑步晨练，感受自然的魅力。
面积5300㎡的龙栖湖、占比高达60%的绿植，还能化解“城市热岛”效应。
冬更暖，夏更凉，滋养身心。
以上种种，都是时间赋予的礼物，它让过往的住宅优势，得以传承至今，为楼市新住户所享受。
而龙岸君粼更独特的是，它还提供当下时尚精品社区的体验。
此次推售的三期产品，就邀请到了全球酒店室内及园林山水设计首屈一指的CCD执笔打造。
全新的园林，带来风雨连廊、阳光景观车库等配置，更有全龄段的功能空间。
你可以在幼儿学步空间，鼓励宝贝勇敢迈步；
待稍微长大了，还能在趣味玩具、摇摇马等空间，快乐玩耍。
你和伴侣，能在瑜伽室、攀岩墙区域内，挥洒汗水、收获健康；
也能邀约朋友，在微风与绿植相伴的会客空间里，尽兴交谈。
就连父母，也能在棋牌休闲、康体健身空间中，与同龄好友一起锻炼身体与脑力，以恣意的姿态，安享夕阳时光。
还有跑步环道、阅读空间，有助于一家大小培养运动与学习的习惯。
可以说，下至婴孩、上至老年人，涵盖人们所亟需的、贯穿生命全周期的社区功能空间，这里都一一提供，大大地提升业主的生活品质。
低密社区的美妙之处，正是让人们拥有“选择距离”的权利。
喜欢独处，可以远离喧嚣拥挤，寻一处静谧之地，独享阳光、微风与树荫。
喜欢热闹，也同样能找到兴趣、社交场景，结交志趣相投的伙伴，不再孤独。
还有一个我们注意到的小细节：
龙岸君粼的物业管理也格外严谨。
在小区进出口，我们看到就算是外卖员、快递员，安保人员也都会逐一询问是送往哪里、是否有对应订单，防止闲杂人员混入其中。
安心、随心、舒心。
每一位买房人想得到的美好居住感受，在这里都能轻松获得。
深圳中心区的“黄金之地”
未来的“国际会客厅”
如果说低密大园林、高实用率，已经弥足珍贵；
那么结合龙岸君粼的区位来看，更是无比稀缺。
在深圳过去多年的发展中，福田CBD以6平方公里的土地，创造了全国TOP3金融中心，甚至实现了“一栋楼堪比一座城”的税收奇迹。
而在深圳未来10年，福田CBD往北约8公里，是深圳的“下一站”：
深圳北站超级总部基地。
根据规划，这里将建成深圳国际商务区、核心商圈，以突出总部经济、国际商务、金融服务、购物休闲等功能，落地深圳市级的公共配套。
同时，还将探索深港联动机制、吸引港澳尖端人才入住，落地港澳青年创新创业平台。
未来，深圳北站超级总部基地将形成2000亿产值的全新CBD。
▲北站国际商务区 | @深圳龙华
而龙岸君粼坐落于龙华最南端的梅林关，曾是进入“原关内”的最后一道关口。
这里不仅南临福田、北挨深圳北超级总部基地，还有另外一大天然优势：
储备土地众多、自然资源丰富。
在龙华的“十四五”里，就明确提及：
推进位于梅林关的警犬训练基地、梅林海关大楼、海关后勤服务中心等多地块的回收，加快推动华南物流园整体转型升级。
上述土地，使得整个梅林关规划研究范围达3.78平方公里、城市设计范围也达到1.1平方公里——相当于华润大冲旧改的1.7倍之大。
再加上这里还拥有民治水库，倚靠银湖山、塘朗山等生态资源。
无论是区位、土储体量，还是生态优势，梅林关显然都是“香蜜湖2.0”。
▲梅林关片区城市设计国际咨询范围 | @深圳发布
龙华也非常珍惜这片土地，要将梅林关片区定位为总部、创新、生态等功能，建成大湾区数字经济核心引领区、数字科创先锋示范区。
目前，正在抓紧建设的，就有华南物流园项目。
其作为北站国际商务区的重点项目，是占地近60万㎡、总建面超250万㎡的巨型项目。
将打造为华南数字超级总部基地，聚焦人工智能、5G技术、工业互联网等前沿产业，并建设为具有全球影响力的“国际会客厅”，是又一个“香蜜湖新金融中心”。
▲华南物流园项目效果图
梅林关也将一跃成为集聚前沿产业、都市级配套的宜业宜居之地。
作为片区稀缺优质居品、又紧邻华南物流园的龙岸君粼，其价值也将水涨船高。
放眼未来，龙岸君粼能拥抱国际化的发展；
眼观当下，项目也已经尽享都市繁华。
便利的轨道交通，就在家周边：
10号线光雅园站在龙岸君粼直线500米左右（百度地图测距）。
向北1站直达五和城轨枢纽；向南3站到福田、9站到香港关口。
靠近深圳北站 五和站双枢纽，更带来畅达大湾区、乃至全国重点城市的轨道网络。
周边还有8号仓奥特莱斯、COCO Park，逛街购物、朋友聚餐，也都可以随心出行。
家长也不用担心教育，项目自带潜龙学校附属龙岸幼儿园，周边有万科双语国际学校、九年制的华南实验学校，能实现真正的就近上学。
此外，深圳第二儿童医院（三甲），占地的37万㎡的民悦公园（规划中），也都落址周边。
▲COCO Park实拍图
▲民悦公园规划效果图
除了已有的丰富配套外，随着梅林关片区的升级改造以及被纳入深圳都市核心区，周边的城市配套将继续增加、进一步升级。
事实上，龙岸君粼的超高价值，早已被高净值人群所洞察：
此前项目推售的墅级产品，去化迅速，如今已有买家在加紧装修。
“当时我们最先去化的，是售价最贵的别墅。”
销售透露。
接下来，龙岸君粼将推出建面约86-176㎡的改善户型，也让更多买房人拥有入住高品质人居的机会。
