上一篇文章中，我提到了地产项目的核心价值四属性：地铁、商圈、学区和稀缺景观。
前三项以前都说过很多，但最后一项其实没怎么聊过。贵阳号称“千园之城”，今天我们就好好来聊聊这些景观房、公园盘。
为什么稀缺景观会与其他三项硬指标并列，成为评估体系里面最重要的属性？因为这个属性有两个基本点，对项目的价值拉动很大。
第一、基于人类审美的基本需求；
第二、基于“物以稀为贵”的价值原理；
首先来看第一点，景观的意义是什么？说白了，就是人类对美的基本追求，这是不用说、不用想就能得出来的基本定律，无需证明。美女、美人、美食、美景……都是人类最基础的感知，也是直接能带来愉悦感觉的东西。
所以，居住对美的追求就是顺理成章的事情。居住的美体现在哪里？视觉感知最直接，也就是美景。所以世界知名的豪宅，大多数都有无敌景观。有可能是海景、湖景、山景、城市景观……各种不一样的形态，但总归来说一定是洗眼球、震撼人心的。
稀缺景观虽然很多时候不能给业主带来便利，但它是最打动人心灵的资源。所以长久以来，稀缺景观都是房屋销售的利器。
比如在贵阳，观山湖公园旁边的房子为什么一直很保值？一直在增值？就是这个道理。
第二、“物以稀为贵”的价值原理，好景不常见、自然稀有。如果景观是常见的，那就不值钱了。
这里有个很有意思的现象，因为房地产的地域属性，所以各个城市对于景观的价值认知度是不同的。比如贵阳没有大江大河，所以贵阳人民去到重庆，往往会被“无敌江景房”所震撼，但是在重庆人民那里，“江景房”真的没啥稀奇。两江四岸，你想想得有多少”江景房“。
比如在某些平原城市，靠山的房子可能就会比普通的房子要贵，特别是这座山还有一些故事就最好。智者乐水，仁者乐山，中国人的居住信仰往往就在山水之间。
再比如贵阳，山景房对比湖景房价值就不一定高了。为啥？因为山多啊，开门见山，贵阳到处都是山。山在贵阳来说实在是太普遍，而水对于贵阳来说就不常见。所以，贵阳人对于湖居、水景的追求，一直是执念。靠湖的项目，往往有不少的溢价空间。
一言以蔽，某种景观在当地的稀缺程度，决定了这种景观的价值。
贵阳的景观房，某种意义上来说就是“公园房”，和地铁房、商区房、学区房一样，公园房同样是依托公园而生，所以我们就要重点分析的是各个公园的价值以及他们的未来前景。
OK，如果你认可以上我对稀缺景观属性的两个认知，我们就接着往下分析贵阳的公园项目。
观山湖公园
公园介绍：观山湖公园共占地5500余亩，其中森林面积4160亩，园内林木茂盛，苹果树、梨树、樱桃树、桃树等各种果树以及白玉兰、檫木、垂柳、杜英、鹅掌楸、二乔玉兰、法桐、枫香、广玉兰、桂花、红果冬青、厚朴、鸡爪槭、乐昌含笑、栾树、水杉、香樟、银杏、樱花、紫薇、柚树等各类树木，森林资源极为丰富。
由观山湖和金华湖组成的生态湿地水体面积约600亩，吸引了数百只白鹭、野鸭等鸟禽在此栖息；园内水体由7口地下山泉喷涌形成，常年保持均衡水位，一年四季碧水涟漪，波光粼粼，是观山湖区的城市“绿肺”。
观山湖公园，贵阳的城市中央公园。可以说观山湖的景观资源，有一大部分都要靠观山湖公园撑起来。建设观山湖公园也是贵阳市当年最正确的决策之一，所以观山湖区成立时很直接的用了观山湖公园的名字，直接命名观山湖区。
围绕5500亩的观山湖公园，周边的项目也得到了极大的升值。比如观山湖一号、金华世家、金元国际新城、远大生态风景、会展城9号……里面像金元国际新城这类项目，还有直接进入公园的通道，整个公园就是小区的景观配套。牛逼、拉风、舒服！
但很可惜的是：观山湖周边项目的品质，远远配不上观山湖公园的逼格。
作为观山湖区的城市中央公园，观山湖公园占据了最好的位置、最好的景观、最好的生态。但是因为区域开发时点的问题，周边项目的产品设计与规划大多陈旧、老化、甚至有些项目还挺弱智。
试想一下，如果周边现在还有三五百亩空地，用来做高品质低密度的大平层，那该是多么酷炫？这才是真正的贵阳豪宅项目。但目前来看，已经没有这样的机会。
代表楼盘：观山湖一号、金元国际新城、远大生态风景、金华世家、会展9号、金华园
泉湖公园
公园介绍：泉湖公园正式开园位于贵阳市白云区，总占地面积约1300亩，总投资约5.15亿元，拥有“三山一湖一寺”自然生态资源，以泉湖公园、西普陀寺、梵华里构成“生态、文态、商态”三位一体的全域发展，是集人文地标、都市绿肺、城市商业中心和大数据产业集群为一体的示范性项目，成就贵阳精神坐标与文化名片之地位。其中,泉湖公园以还湖于民、还文化于民、中央公园复合发展，以及区域融合无缝对接为开发理念，以“三轴一带”的进行规划布局。同时公园又以三轴为主线，塑造泉湖十三景，重燃泉湖公园生机，提升区域整体价值。
白云区现在最重要的价值，就是与观山湖的同城化发展。从各种数据来看，白云的楼市也是紧跟观山湖的步伐。所以白金同城化的桥头堡会最早成为白云楼市最有价值的地方，从现在的情况发展分析，有两个同城化的桥头堡，一是白金大道片区，另一个就是深受广大群众喜爱的泉湖住区。
泉湖公园可以说是贵阳最好的城市公园之一。有山、有湖、有寺庙、还有商业……人文、景观俱全，再加上区位很好，设计也不错，泉湖公园已经成为周边居民最喜欢的休闲圣地。事实证明，一个好的公园真的能有效提升周边的居住价值。泉湖公园也不例外，从2017年开始公园周边迎来一波轰轰烈烈的开发热潮。本土的、外来的、土豪的、有品的……大家一起热热闹闹、齐齐整整，为了同一个目标来到了泉湖。
泉湖住区能崛起，除了景观资源外，不得不说的就是区位优势。优势在哪里？就是和观山湖区无缝接驳呗，紧挨着金阳新世界，中间无山体、无峡谷、无河流……总之就是一体化发展。泉湖商圈是观山湖北部的自然延伸区域 ，基本完全跳脱了原来老白云区的概念，形成了自身的区域品牌。这一点，对于泉湖商圈的价值至关重要。
和白金大道那边对比，泉湖这边的开发可以说是百花齐放。精品项目多、品牌开发商多。南湖里、梵华里、旭辉观云、九华粼云、北大资源紫境府、华颐和园……围着公园就有六七个项目，在大盘遍地的贵阳并不多见。而且这些开发商实力都挺强，项目的规划各有千秋、产品设计也很不错，算得上是贵阳新兴的“精品住区”。
独特景观资源、区位/配套齐全、精品小盘多，这三者构成了泉湖住区的基本面。
代表楼盘：南湖里、梵华里、旭辉观云、九华粼云、北大资源紫境府、华颐和苑
阅山湖公园
阅山湖公园位于贵阳市观山湖区，观山西路与云潭北路交汇处，离贵阳市中心区约20公里。阅山湖公园原名十二滩公园，即原来的十二滩水库(据称有十二处泉水而得名)。现在已建设了一半绿化带和健身步道等等。另一半还未建设，因十二滩公园东部约92.3万平方米公园绿地被擅自变更问题，该公园目前尚不完整，但建好的部分非常不错。如果湖对岸有原生松树林和原生态天然草坪能保护好，再把其他部分也沿湖建好健身步道和花草景观绿化带等等，阅山湖公园将会成为一个非常美丽的公园，也会成为市民们最喜爱的公园之一。
成都有麓湖，贵阳有阅山湖。没错，我对阅山湖的期待就是希望它能成为麓湖一样的经典项目。
成都麓湖生态城，可以说是成都最出名的项目。每年都吸引大量的业内/非业内人士过去参观。麓湖本身的产品设计当然极具亮点，但是房子之外的功夫下得更足，经过多年的开发运营，麓湖已经真正成为了一个好看、好住、好玩的生态之城。让景观不止于看，更可以融入其中体验，得到最大的享受。
▲成都麓湖生态城（图片来源于网络）
而阅山湖呢，阅山湖是什么？从名字就知道它的特性——天赋资源、不可再生。中铁阅山湖最大的卖点就是阅山湖公园，光是这片湖就已经值回票价。所以从项目一面市，就吸引了众多壕买房人的目光。从现在的入住业主群体来看，阅山湖绝对称得上是贵阳高净值人群的聚居地之一。
阅山湖的位置处于观山湖核心区的边缘地带，云潭路以西。这个区位如果是普通楼盘，那是挺一般。但对于大面积、大体量的阅山湖项目来说，却是一个很不错的区位，距离各种中心配套并不遥远的同时也能保证清幽的居住环境。
其实很多人不知道的是，阅山湖项目建筑的占地面积仅占整个地块的一半左右。剩下的另一半会作为公园来打造，怎么打造公园是放在中铁面前一个大问题。
中铁已经开始行动，现在有了一些相关尝试，比如在里面做一个露营的星空营地、比如说皮划艇体验、比如说亲子的森林探险、比如说实弹的射击俱乐部之类等等，这些都是可以让市民进去体验玩耍的项目。
不过在这里再给中铁提个建议，运营项目比卖房子的难度高得多，特别是可持续化有收益的运营就更难。要真正的把公园运营作为一个重要工作来对待，里面引进和打造的项目不仅要新、更要专业有档次。未来阅山湖的居住价值和项目调性才能得到不断提升。未来其实阅山湖可以多组织一些定期或者不定期的亲子夏令营、冬令营、俱乐部或者是邀请专业团队的专项户外培训等等。很多类似的项目都可以放到这个体育公园里面来，让更多的人可以享受到阅山湖公园的魅力。
阅山湖的产品，无论是高层、还是洋房乃至别墅，都一直是市场的宠儿。但在实际的产品设计上 ，其实阅山湖并没有特别出彩的地方（难道把精彩都留给云著？），产品的中庸是我对它的评价，但项目更多的还是稀缺景观价值。对于不缺钱的土豪来说，买一套阅山湖放着不会错。对于普通的买房人，如果你有一个湖景梦，则是要看准时机再去下手。
代表楼盘：中铁阅山湖
喀斯特公园
公园介绍：贵阳喀斯特公园位于观山湖区城市中心，占地约450亩。公园主要由南北两片石林景区组成，一线天、石林飞瀑、滴水观音、金蟾献宝等景点各具特色，园中道路蜿蜒，嵯峨秀石千姿百态，绮丽多姿的喀斯特景观在国内城市中心区首屈一指，是贵阳城市会客厅和难得的“城中盆景”。阳明书院、阳明草堂、奇石博物馆、多彩贵州文化长廊、喀斯特广场等极大丰富了其地域文化内涵，极具童趣的苹果狗智慧乐园、7D影院和动漫拍摄基地等是是贵阳市民休闲漫步的主要聚散地，也是外来游人趋之若鹜的旅游目的地。
我认为喀斯特公园挺可惜的，位于观山湖区绝对的核心位置的喀斯特公园，至少现在并没有得到很好的开发。
很多年前这个公园还叫石林公园，因为里面有一大片石林。还没有开发的时候，我就进去参观过，在那些奇奇怪怪的石头在里面捉迷藏、躲猫猫还挺有意思。不过在这么多年之后，这个公园还是没有成为大家喜闻乐见的一个公园，实在有点可惜。
为什么会这样？还是开发主体的问题，喀斯特公园交给了开发商来打造，但是开发商对于公园的建设实在一般。宣传中的什么7D影院、动漫拍摄基地都没什么声响，其实别搞这些花头，把喀斯特公园实实在在的打造的一个适合人玩、适合人运动跑步、适合家长带小孩玩耍的公园不就好了吗？
非要搞那些奇奇怪怪的噱头，结果现在搞来搞去也没搞出个幺二三。反倒是旁边的翠柳路，因为做了一排餐饮门面，还显得特别的热闹。虽然喀斯特公园的位置绝佳，但因为公园打造力度不不足，所以周边项目的价值基本没有这个公园得到什么提升。
比如旁边的的华润悦府，更大的利好在于它本身的区位优势，再加上万象汇、学校、地铁之类的加持。才成为了市场上比较火热的项目，跟喀斯特公园关系并不大。
还有像帝景传说的二手房，房东们在宣传的时候，主要打的是低容积率小区，毗邻金阳医院，自带中天小学这些亮点。喀斯特公园并没有成为一个强力的价值点。
作为城市中心的城公园，该怎么打造成为周边居民喜欢去乐于去玩的一个公园？其实泉湖公园就是一个最好的范本。喀斯特公园位置非常好，还有巨大的提升空间。希望业主方能真正的用点心，做一个有意思的公园出来。
代表楼盘：中天帝景传说、华润国际社区、华润悦府
阿哈湖湿地公园
公园介绍：阿哈湖国家湿地公园位于贵阳市南明区，是在已建成的小车河城市湿地公园基础上，整合阿哈水库湿地申报建设的国家级湿地公园，总面积1218公顷，分为保护保育区、恢复重建区、科普宣教区、合理利用区和管理服务区5个功能区，湿地面积473公顷，有河流、沼泽、人工湿地三大湿地类型。公园湿地生态特征显著，是同类型湿地的典型代表；湿地景观资源丰富，是开展湿地生态旅游的理想之地；生物多样性丰富，是保护湿地野生动植物的重要载体；规划面积适宜，能保持湿地生态系统的完整性和其周围风貌。 2015年1月阿哈湖国家湿地公园通过国家林业局验收，成为贵阳首个国家湿地公园。
阿哈湖湿地公园，也是贵阳市做的非常好的公园之一。这个公园以前叫小车和湿地公园，后来扩大之后就变成了阿哈湖国家湿地公园，整个公园面积非常大，环境非常的好，里面有山有林有活水，生态资源非常好，景观多样性也很好，在里面玩上一整天都不会觉得腻。
但是因为阿哈湖湿地公园的区位，能直接享受到的楼盘就不多了。最有代表性的当然就是中铁建国际城。闹中取静，是国际城的特点。车水路内外，就是两个世界。虽然外部是嘈杂拥堵的太慈桥，但走进车水路进入国际城小区确实别有一番洞天。整体的绿化、环境不错，拥有的自然资源也是很难得的，最大优势就是阿哈湖国家湿地公），晚饭后来到小车河边散步、钻钻小树林都是很惬意的事。
但国际城最大的问题是什么？相信很多朋友在早高峰听952的时候，都会经常听到“国际城小区出来堵起了，已经堵了个小时……”，没错，国际城最大的问题，就是交通问题。不仅是从出小区开始堵，从小区出来到太慈桥更是堵得更嗨皮。在学生上学期间，从7点30分开始，出了车水路就开始堵；下午4、5点，汽配城的各种物流车、买配件的车也能把车水路口堵一半。所以这里最大的问题——交通出行，可以说是国际城的问题，也可以说是整个太慈桥片区路网不健全的问题。
代表楼盘：中铁建国际城
十里河滩湿地公园
▲十里河滩公园（图片来源于网络）
公园介绍：花溪国家城市湿地公园位于贵阳南部郊区，十里河滩是目前已开放的核心景区。十里河滩南起牛角岛、北至龙王村，紧邻花溪大道，全长6.5公里，是一条风景优美的自然山水观光带，同时拥有宜人的田园风光。花溪国家城市湿地公园距离著名的花溪公园很近，但是分别为两个不同的景区，初来贵阳的游客请勿弄错。目前已开放的十里河滩景区不收门票，景区内由南至北设有湿地游赏区、湿地科普区、花圃展示区、生态核心区、民俗文化体验区，并有清水芙蓉、牛角岛、花圃果乡、水乡流韵、溪山魅影、月潭天趣、蛙鼓花田、梦里田园等许多景点。在十里河滩，随处可见群山、河流、稻田、草甸、沟渠，游人可随意漫步在这里的栈道上，慢慢欣赏大自然的景致，也可以三两结队，租几辆自行车穿行其中。景区内植被非常茂盛，春季可来踏青赏山花，夏季也可来欣赏满塘荷花，秋季的水稻田金黄一片，是摄影采风的好去处。
真山真水看花溪，花溪的秀丽风景在贵阳称第二，没有一个地方敢说自己是老大。十里河滩湿地公园，就是花溪山水的最佳诠释。
在我的评价系统里面，十里河滩的呈现效果绝对是贵阳三甲之内的公园。就算放倒全国范围内，也绝对不会比什么江南山水差。没办法，老天爷赏饭吃，你说气不气人？
但是在公园房这个领域，十里河滩就真的没啥可以说的了。至少从目前来看，因为条状的地理限制，能享受到十里河滩美景的只有腾龙湾这个楼盘。但是腾龙湾这个项目呢，说真的完全没有把公园、景观这个优势展现出来，有点可惜。
代表楼盘：腾龙湾
花溪湖公园
公园介绍：花溪湖公园位于花溪区贵筑社区，花桐北路东侧，田园北路西侧，贵筑路南侧，洛平水库排水大沟北侧，毗邻花溪区行政中心，是花溪区最重要的城市核心及景观节点区域。
公园整体定位为集自然山水、生态廊道、文化旅游、配套服务于一体的综合性项目，总用地面积1323.39亩（总用地面积116095平方米，其中绿化用地面积87489平方米），规划总建筑面积29.58万平方米，其中地下建筑面积26.19万平方米，地上建筑面积3.39万平方米，规划水域面积435亩，总投资约43.8亿元。
花溪湖公园说过好多次，但其实现在还谈不上景观房。为啥？因为公园还没弄出来嘛。花溪湖公园是个大项目，但是投资额巨大，所以建设速度也是一直开开停停，还没有定论什么时候能完全呈现。
不过公园进度虽慢，旁边的楼盘建设速度一点也不慢。围绕花溪湖公园，已经有印象花溪、溪山御景、花溪大都会、保利溪湖等多个项目启动开发，或者已经交房入驻。周边的热闹场景对比四五年前，已经是今非昔比。我现在正式宣布，把这里叫成”花溪湖住区“
特别是毗邻花溪湖公园的还有花溪区政府，还有区政府旁边的花溪新城商圈（明珠大道口还有地铁站）。如果花溪湖公园完全成型，这一片肯定是花溪山水田园城市的代表住区。不得不说，花溪的山水景观，确实是冠绝贵阳。随便一弄，都是其他区域难以望其项背的。
对比一下全省的首善之区云岩区政府，坐拥大营坡繁华棚户区，对面就是殡仪馆……嗯，要不咱们考虑去三马搞个行政中心？嘿嘿嘿
代表楼盘：印象花溪、花溪大都会、保利溪湖、溪山御景、金科集美阳光、美的花溪院子
长坡岭森林公园
公园介绍：长坡岭国家级森林公园位于贵州省贵阳市白云区。公园总面积为1075公顷，海拔1000-3000米，跨越白云、乌当两个郊区，是贵阳市环城绿化带的重要组成部分，是金阳新区和白云区的“绿色屏障”，森林覆盖率高达82.96%，有贵阳市“生态博物馆”之称，尤为可贵的是青翠如茵的林中天然革坪，遍布于郁郁葱葱具有独特的森林景观，林相优美，天然森林草坪为一绝，把公园分布为五个景区，分别为樱花湖、森林草坪、都溪林场、两个少数民族村寨。
说到长坡岭森林公园，很多人脑海里面浮现出来的首先就是“烤全羊”。在城市化的进程下，以前遥远的长坡岭森林公园也成为了城市腹地的公园。长坡岭森林公园林景、植被和生态环境那是杠杠的，也是贵阳北部最重要的一个森林公园。
与长坡岭森林公园伴生的，就是泛观山湖的黑石头板块。而在我的评估里，黑石头板块最大的客源其实就是金融城一带的职工。金融城一带，大多数项目都已经定型，而且以刚需和刚改项目居多。如果黑石头板块内的项目能以产品、生态、环境、智能……作为卖点，那能否撬动金融城、会展城的客群？结果还是值得期待的，但是对贵阳客群来说，爱水不喜山是个惯例。水景的价值一向高过山景的价值（物以稀为贵）。生态环境怎么玩？是板块内项目必须认真思考的问题。
重庆照母山，贵阳长坡岭。长坡岭森林公园，其实本身并没有太多可以聊的地方。但是作为城市新兴住区，它的区位、交通潜力，是值得开发商与买房人关注的。如何唱好长坡岭森林公园这出戏，如何让买房人真正认知认可板块的价值，这就需要区域内的玩家好好思考了。
代表楼盘：俊发城、华润悠山悦景、融创云麓长林、中海大关项目
公园房、景观房。不是有了公园、靠着公园，就能叫公园房。
一方面公园本身的素质得够硬才行，有水、有山是基本配置，更主要的是有没有用心设计和特色资源。毕竟贵阳的公园，真的有点多。
另一方面，开发的项目和公园的关系如何？是不是利用好了视觉景观面？是不是打通了和公园的连接通道？是不是在交通动线上下足了功夫？都是公园房不可避免的问题。
稀缺景观是原料，如何烩好这锅菜才是真正的大学问。
公园房，价值几何？你怎么看？
声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[候鸟房评]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本头条号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可通过授权转发，不得以任何手段或形式窃取发布。本头条号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本头条号所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本头条号所有权人不承担任何责任。本文如有侵权或涉及版权疑问，请后台留言，我们会尽快处理，感谢！
,
