济南部分楼盘房价已经到在底部附近，这是我们不久前说过的看法。
比如，在济南东部，东绕城高速两侧，很多刚需楼盘的房价在1.1万元-1.3万元/平方米左右，郭店片区的价格甚至在1万元/平方米左右。这样的房价，还有多大下跌空间？
今天，我们从成本、供给两个角度聊一聊，为什么这样的房价已经是底部附近！
1st
开发商建筑成本
两三千元/平方米
先说一个小伙伴都很感兴趣的话题，开发商盖房子，建筑成本到底与多少？
我们先来看看济南几个在建楼盘的建筑成本。
郭店片区全新楼盘，东城俪景，由河南如意中岳实业与加州集团合作开发，正在建设中，是地上11至21层的普通住宅。
项目建设方为福建中隧建设，建筑面积22.16万平方米，工程造价4亿9854.67万元：
按照这个造价估算，项目建筑成本为2250元/平方米。
另一个全新楼盘，盛福片区A6地块，开发商为济南中央商务区投资建设有限公司，由绿城操盘，为8-13层产品。
这种洋房和小高产品，造价成本通常要低一些。但该楼盘是由绿城操盘，对品质追求更高，所以造价也反而更高些。
公示显示，它的二标段由山东建工集团施工，总建筑面积5.69万平方米，工程造价1亿3650万元。
以此估算，其建筑成本为2400元/平方米。
从以上两个项目看，目前济南住宅市场的建筑成本在两三千元之间比较正常。
2nd
土地成本
东绕城高速两侧动辄六七千
前两天我们聊过，济南刚刚供出了2192亩土地，其中住宅、商业用地共有863亩，主要分布在南北康、七里山、二环西路以西、药山、长岭山等片区（详情点这里或查看11月8日文章）。
这些土地的底价成本有多高呢？我们来看看住宅用地的楼面地价：
住宅楼面地价，在4668.78-13999.90元/平方米之间。其中，北湖片区北部，顺河高架与二环北路交叉口西南角的土地，楼楼地价最便宜，为4668.78元/平方米；南北康的土地虽然五千多元，但那是安置房用地；然后是药山土地比较便宜，在,6000元至9375元/平方米之间。
还有两宗土地的底价楼面价已经超过万元，分别是：长岭山土地，达到11111.11元/平方米；郎茂山附近低密度用地，13999.80元/平方米。
注意，以上土地只是尚未拍卖的底价。
那么，今年已经成交的住宅用地，楼面地价都是多少呢？
看楼面地价那一列。有两类土地成本很低：
一类是卫星城土地，比如莱芜、长清、济阳，楼面地价三四千，甚至两千多。
一类是安置房用地，比如国际医学中心、北湖、泺口等安置房用地。
济南主城（非卫星城）的普通住宅用地，统统在5000元 的水平。
而且，5000元-6000元一档的土地，都已经很偏远了。
比如，郭店片区曹家馆的土地，楼面地价5500元/平方米左右。对曹家馆的位置，相信很多小伙伴都不知道在哪里。这么说吧，从工业北高架最东头，继续往东，再走4.8公里左右！
再比如，孙村的土地，唐冶以东，楼面地价5800元/平方米以上，要配建国际烯谷。
以上地价，是主城（非卫星城）普通住宅用地中最便宜的！
如果很多小伙伴对以上两个片区没有概念，再看另外两批土地：
新东站片区，中建在张马片区拿下的土地，楼面地价在6985-9805元/平方米之间。
同样是新东站片区，中粮拿下的原盛源化肥厂地块，在济钢厂区的西侧，楼面地价在7000-7383元/平方米之间。
特别提醒大家：
以上土地，全部是底价成交！底价成交！它们因为绑定了产业引入条件，在拍卖中没有任何竞争。
从今年以来成交的土地价格看，东绕城高速两侧的土地，楼面地价已经到了5500-9805元/平方米之间！
结合前述开发商的建筑成本，两三千元。仅此两项成本，这些土地未来的住宅产品就可达到8000元左右1.2万元左右。
然后，除了土地成本、建筑成本，开发商还有园林成本、营销成本、税费成本、人力成本。这些成本，我们粗暴地按照1000元/平方米计算，开发商的总成本也得在9000元到1.3万之间了。
3rd
1.2万元的房价
盘整性筑底
以上说的仅仅是成本。
但很多小伙伴说了：房价从来不仅仅是由成本决定的。
一两千块钱的土地价格，很多开发商的楼盘可以卖一万多；六七千元的土地价格，开发商为什么不能卖一万以下呢？
这个说法是有道理的，我们也是认同的。实际上，现在济南市场上很多楼盘已经在赔钱。比如，有的楼盘土地成本一万一二，高层赔着卖，只能卖一万三四、一万四五，然后靠别墅赚钱；有些项目土地成本一万六七，房子只卖一万八九，妥妥地赔钱！
但是，大家也要明白：开发商是会赔钱的，但终究是要赚钱的；赔钱可以是一时的，但如果一直赔钱就没人干了。
用动态的眼光看问题，在当前的房价、地价背景下，会不会影响土地供应量？
目前，济南住宅市场上的供应大概可以分为三类：
低价地项目，利润好，正在快速消耗。
济南东部1.2万元左右的房价，就是靠几个低价地项目撑着呢。比如，中海华山项目，中新锦绣天地项目，新城、天鸿在新东站的项目，它们的成本很低，量也大，在过去几年一直是供应主力。
这几个项目在快速消耗。新城在新东站的产品，年内应该就消耗完毕了；锦绣天地、国际城在雪山的项目，到明年年底估计也就所剩不多了；华山的还会卖较长时间。
高价地项目在赔钱。比如，唐冶几个土地成交于2017年8月的高价地项目，西客站、美里湖两个高价地项目，都不赚钱。
还有一些土地成交于近两三年的项目，土地价格比较高，但也不是很离谱。比如，新东站张马片区2017年成交的土地，成本在5500到1.44万之间，目前大部分项目都在销售，毛坯房价格一万二三，精装房价格一万四五，在盈亏线附近挣扎。
在这样的市场下，开发商现在已经认识到，土地价格太高了不能拿，那是要赔的很惨的。
比如，上月底刚刚成交的新东站片区钢化路西侧地块，挨着上述中粮地块，楼面地价7999.95元/平方米，开发商无人举牌。最后，历城控股集团置业接盘。
在这样的背景下，土地出让速度大概率会受到影响。
土地是由各个平台公司熟化的，它们也是有成本的。
有些土地流拍了，可以降价继续拍。
比如，刚刚挂出来的药山的土地，不久前流拍过，当时楼面地价6719元/平方米，这次挂出来降到了6000元/平方米。
但有些土地流拍之后，可能无限期延后。
比如，2018年流拍的球墨铸铁厂的住宅用地，位于新东站片区恒大城南侧，土地拆迁熟化成本很高，2018年出让的挂牌底价是9000元/平方米左右，流拍。流拍之后，迄今为止还没有再次拍卖的消息。
很多东西都是要仔细算账的，而不是仅仅靠“理想”就可以实现的。
目前，济南东部的土地出让价格动辄六七千元，我们相信，这也是经过严谨计算的。土地价格如果大幅下跌，有些账可能就算不过来了，比如某些拆迁、改造进程就可能会受影响。如果土地未来还出现流拍，也许会像药山土地那样小幅下调价格，但空间不大，缩量供应可能是更大概率的事情。
总结一下：
在济南东部住宅市场，1万至1.3万左右的毛坯房产品，已经是新增供应的普遍成本价。如果价格继续向下行，会影响从土地到楼盘的整体性供应，从而给价格带来支撑。济南东部刚需盘价格，预计会在这附近盘整、筑底。
当然，我们不认为济南的房价已经统一见底了。
济南有些片区，特别是一部分房价达到2万 的片区，整体供应量比较大，客户需求不足，价格依然存在虚火。
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