上周西城幼升小爆雷以来，我们在后台和微信群里不断被问到一些列问题：
- 学区房是不是凉了？
- 德胜的房子要不要卖？
- 西城的学区房什么时候可以买？
- 未来学区房的走势会怎么样？
- 今后怎么买学区房？怎么进理想的学校？
我们对今年的学区房政策和状况做个总结，同时回答一下上面的问题。
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北京房价的TOP3要素是学区、产业和品质，学区过去十多年是第一位的因素，北京房价能达到的高度，是掌握在教伟手里的。
今年以来，北京学区房受到不同寻常的关注，我们也在上半年多次发文，提示风险。
如今东西朝海的幼升小接近尾声，我们一起来看看几个教育强区的情况。
东城
连续第三年多校划片，2018年6月30之后（以下称630）的房本执行多校，不看房本年限，派位结果比较随机。热门学校凭运气，先在学区内派位，绝大部分在家门口学区内上学，但也有少量派位出学区的。
东城一开始就坚决搞“真多校”，走均衡教育路线，三年来教改调控愈发得心应手，预期管理好，家长们也比较佛系。东城模式受到上层的认可，正在逐渐向全市推广。
朝阳
连续第五年“假多校”，今年虽然重提2017.6.30（以下称630）之后的房本多校划片，但实际执行中还是能单校就单校，例如热门学校朝外，学位多招不满，630之后的房本全收；如果学校实在装不下，则向“一校多址”派位，比如人大附芍药居北里校区装不下，就往人大附和平西桥校区派。
海淀
连续第三年“假多校”，但热门学校已经比较拥挤，几乎都有调剂到学区内其他学校的。2019年1月1日（以下称1911）之后的房本，今年对口翠微小学的至少有几十个调剂到羊坊店其他的小学，中关村一二三小都有调剂的。未来两年入学的孩子会更多，这意味着明年这些热门学校将变得更加拥挤，但海淀今年基本没有出学区的案例。
今年海淀1911之后的房本入学，需要填报志愿后摇号派位。但第一志愿仍然固定为房本对应的学校，而且第一志愿不可修改，这也是“假多校”的标志。需要注意的是，今年海淀规定2022.1.1之后的房本可能全区派位，打破学区限制。
西城
第一年执行多校划片，直接上霹雳手段。2020年7月31日（以下简称731）之后执行多校划片，731之后德胜和月坛的房本，今年无法在这两个学区上学，全部调剂到周边学区的普小，而且要等周边学区731之前的房本入学排完之后再去填坑。731之后金融街的房本，虽然填报志愿仍然可以选择本学区的学校，但只有华嘉和涭水河小学两所渣小可以选。
这意味着，西城731后多校划片，几乎等同于731后渣小多校划片；买西城最贵的学区房，等于白买了，只能上渣小。西城的调剂志愿填报，相当于给学校划了等级，名单上可选的是普小（渣小），不能选择的学校是牛小。
德胜和月坛是西城最热门的学区，在之后成交量仍然巨大，德胜片区从去年731到今年6月份，总计成交约1300套二手房。可见朝阳和海淀这几年的“假多校”给了很多家长一种幻觉---多校划片永远只是口号而已。
虽然各区执行力度不一样，但可以看出：
- 东城模式在逐步推广中。
- 东西城核心区执行力度较强，调剂出学区了。
- 1911、731、630后的房本，不分年限，甚至不分是否京籍，一起派。
- 1911、731、630后的房本根本没有话语权，排位最末。
- 派位规则是盲盒，规则可以每年更改调节。
2
学区房会凉吗？
我个人对今后的学区因素偏悲观，学区对房价的影响可能越来越弱。
跟前几年不同，这次是顶层意志，不可动摇。我们见到了教改阻力最大的西城区，最雷厉风行的表现。
今年对教育培训行业的整顿和学区房新政，大家应该有领悟能力看到决心。这两天西城区房管局也强调，要提高政治站位，禁止炒作学区房。核心区需要“静下来”，疏解人口，而不是相反。同样，海淀教伟不会没有觉悟，木秀于林风必摧之。
西城学区爆雷之后，再去买德胜和月坛，至少近几年是无法上德胜和月坛的学校了。那么还会有谁去高价接盘呢？德胜和月坛的成交量预计会断崖下跌，学区房市场会短期冰冻，调整将以年计。现在的价格肯定撑不住，只有下跌到一定程度才会有人抄底，至少今年是不用看了。这几天解约的，降价的已经纷纷出现，现在解约或者降价出售是明智之举。
很多大V说，德胜熬过未来3年入学高峰之后，6年一学位，到时候入学孩子少了，还是一条好汉。这是线性思维，这也是最好的结果，也意味着德胜可以回到之前的状态，重新受到追捧。但过几年德胜也有可能有其他的风险，谁也不敢说，过几年西城会不会周边几个学区一起摇号。看多学区房，手里只有一个尚方宝剑 - “就近入学”，其他理由都可以被证伪，但“就近”不代表“最近”。
西城学区房遭遇暴击，而海淀朝阳暂时风平浪静，那么肯定有人转而去买海淀朝阳的学区房。
短期来讲，由于这种需求存在，加上海淀有个2022.1.1时间节点（之后的房本全区派位），海淀下半年的二手房需求还会比较旺盛。
但是海淀和朝阳学区房的风险同样比较大大。今年不爆雷，不代表明年不爆雷，西城今年已经做了风险教育，线性思维不可取。建议谨慎入手海淀和朝阳的热门学区，即使今年平稳过渡，明年就不好说了。
按照这几年的趋势和领导层的表态，我倾向于海淀和朝阳迟早也要“真多校”。海淀还专门搞了一个2022.1.1的时间点来过渡，说白了，2211这个时间点就是类似于德胜月坛一样“调出学区”准备的，只不过海淀比较温和，给时间过渡。更何况，海淀很多学校的学位今年已经不够了，明年入学孩子更多，挤爆调剂是完全可以预料的。
总之，全市多校是大势所趋，学区房价大概率会削峰填谷。
3
既然以后学区房不保险了，那么如何买房入学？如何考虑学区房的投资增值？
首先各区的教育水平仍然不均衡，还是要选择教育比较强、比较均衡的区，放低心态，好学校摇号，普通学校保底。
具体策略上来讲，可以关注学位充足，对应社区小或者门槛高的学区。时间上，提前一年买可能更合适，充分观察招生和调剂的情况，再做决定。
跟以前不一样，买房落户时间是顺位排序的因素，越早买越稳。但是现在1911、731、630后，都不看房本时间，一起电脑派位，买得早就没用了，反而要承担更大的风险。
着急入学的话，中等学区会更安全一些，相对学位比较充足，比如新街口，展览路，广外，八里庄，紫竹桥这些。
如果幼升小进牛小全靠运气，那以后就要拼初中的通路了，片区内的初中水平可能成为更重要的因素。估计会有很多家长去选择普小 优质初中派位的区域了。
从投资的角度来讲，由于北京楼市的总量已经非常庞大，而人口总量被控制，所以现在有个趋势---就是拥抱核心资产。以前优质学区房是一种核心资产，全国最佳的教育资源跟房子绑定在一起，学区房价=房子的价格 学票的价格。
比如西城德胜学区房，大部分房子都非常老旧，居住环境很差。同周边朝阳的小区相比，同样50多平米的房子，德胜学区房的溢价为400-500万，跟新街口展览路相比，德胜学区房的溢价为200-300万，德胜的学票价格高达400-500万。
现在房子和学区解绑了，那么老破小就会打折扣了，未来一两年德胜的学区房价格会向新街口/展览路的房价靠拢。
房价中的学区因素弱化是趋势，未来房产的增值可能更加取决于居住品质和周边的产业。产业区的优质次新小区会受到追捧，例如望京东优质次新小区的学区很普通，这轮涨幅也不小，价格坚挺。同样，即使没有教育资源，万柳和金融街的房价也不会低的。
所以从投资的思路来讲，回避价格畸高的老破小，选择产业区周边的次新品质小区，是更好的选择。
4
2022，2023是入学孩子数量的历史高峰，大摇号难免。
1911，731，630之前的房本入学是按顺位来，等过几年，就绝大部分都是多校划片，那以后怎么玩？好学校永远都有更多的人追逐，以后很可能就是好学校摇号拼运气，普通学校买房就能进。
入学的需求不会消失，但学区房概念会逐渐淡化，买学区房越来越像盲盒游戏，有可能得到期望的大奖，也有可能得到失望的结果。
总的来说，北京的多校划片一年比一年执行严格，如果看不清楚，就跳出来关注大趋势，充分理解领导的指示精神吧。
