每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.269
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
近期热门·楼盘短评
▶海潮望月城
▷项目地址：上城区海潮路与东宝路交汇处
▷开盘信息：加推1、6号楼共80套，户型272-483㎡
▷价格情况：均价69800元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁5、7号线江城路站约500米
短评：全杭州目前总价最贵的高层住宅，最便宜一套也要卖将近1500万，最贵的要超过3600万。海潮望月城的大户型一出现，望江新城就有了和南星桥、江河汇争夺杭州顶豪区的底气。总价摆着，注定和绝大多数人关系不大。
▶中海·河映云集
▷项目地址：拱墅区运河新城候圣街与顾扬路交叉口
▷开盘信息：首开14、15、16、18号楼共369套，户型107-130㎡
▷价格情况：均价38000元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁4号线平安桥站约1.4公里
短评：直线距离京杭大运河500多米，有超过1700套可售住宅。中海会在项目中配建约5800㎡社区商业，约5400㎡邻里中心。将来，这一带会有运河湾综合体、京杭大运河博物院、大运河生态艺术岛等重要配套，也有智慧网谷作为产业依托，交通、教育、医疗、商业资源都不会缺，板块潜力不言而喻。
▶滨江兴耀·湖悦岚湾
▷项目地址：钱塘区北二路与青西二路交叉口
▷开盘信息：首开1、2号楼共128套，户型89-102㎡
▷价格情况：均价21300元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁7号线启成路站约800米
短评：滨江 兴耀双品牌加持，地铁口大约800米，边上集齐了龙湖天街、宝龙广场、融创城三大综合体。手持200万想要在钱塘区摇号，湖悦岚湾是接下来的首选。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷君君
安吉路学区老破小，18年买的，满二唯一，今年9月份读小学了，想问问要不要等上了学，置换套附近的次新？如果要，有没有推荐？预算全款500万左右，去学校车程尽量控制在10多分钟左右。犹豫的点是：
1.想换：因为居住环境确实差了些，孩子想活动也没个小区，又没有升值空间。
2.不想换：抱着侥幸心理10年左右会不会拆迁？以及毕竟18年也算高价买了，现在卖真的太亏了，有点亏不起。
苏阳：无论是考虑改善自住，还是资产保值，这套房子都应该换。不要想着“博拆迁”，中央叫停大规模棚改以后，地方政府没有钱启动大面积拆迁。像杭州，就算要大面积拆也只会是远郊，老城区想拆迁可能性太小了，除非遇到树园那种飞来横祸。你家小区近几年旧改了吗？有旧改计划了吗？如果确定旧改，5-10年基本不可能拆迁了。不用抱这种侥幸心理，更不要高估居民楼的拆迁补偿。
其次，至于18年买得亏不亏这个问题，可以换一种方式思考。毕竟孩子用上了九年一贯制的学区，给孩子带来的价值是无法衡量的。老破小从长期看只能是随大流，哪怕是带学区的老破小，继续等待也未必会有更好的结果。只要是往更新更大更好去换，都不亏。另外，你的房子刚好满二唯一，符合“杭三条”新政的税费减免。趁此机会出货一波是比较好的选择。
但是，安吉路10多分钟车程的500万次新房，基本没有。这一带原本就是老城区核心位置，多年没有土地出让，也就意味着几乎没有新房和次新房。就算有，价格也很贵。就算换一个10年左右房龄相对新一点的小户型，这个预算也有点吃力了。这是你面临的一个很现实的情况，有置换的需求，但是没有匹配需求的房子。要么就是增加预算，要么就是放宽对区域的要求，不然就只能原地躺平了。
Question 2
提问者▷开心果
落户3年，无限购区社保，唯一住房面积小，想卖掉。新政以后，我卖掉后可以再买大一点面积的房子吗？如果可以买，是不是只能买二手房？以小换大的操作，正确吗？
苏阳：按照5.17新政，你卖掉以后可以购买一套二手房。你的情况落户不满5年，没有社保，你卖房以后，是不符合新房对于社保的要求的，只能买二手房。想要买新房，要么就是等落户满5年，要么就是交2年社保，不管怎么样都得等2年后了。
至于以小换大，当然是正确的做法。置换就是要以旧换新、以小换大、以远换近。唯一住房就不要想操作不操作了，只要确实改善了你的居住环境，都是争取的。
关于最新限购政策的情况，可以参考下图。
Question 3
提问者▷阚能
手上只有80万，杭州可以考虑哪些区域新房和二手房？
苏阳：首付80万，按照3成首付计算，差不多能买260-270万左右的新房。如果是二手房，总价还要降低，因为还要考虑税费、中介费等，都是需要买家承担的。
建议你重点考虑钱塘、萧山、临平、余杭几个城区，首要目标地铁的楼盘。像东湖新城的风荷叠翠府、湖沁宸园、地铁集团的昌达路上盖项目等，都是东湖新城今年的主力供应。星桥方向的融耀之城和月映星语园，限价2万4，也符合你的预算。
还有崇贤，本身就离主城区很近，虽然地铁三期没有规划线路，但是四期说不定会有惊喜。像璞悦江南府，最小户型89㎡，200万多应该就能搞定。赞成去年年底还拿下了一宗崇贤向阳地块，限价23600元/㎡。
Question 4
提问者▷可乐不加冰
社保8年，预算700万，无房户，夫妻双方工作分别在滨江区和机场，自住兼顾投资。之前也追过奥体、亚运村，但是一直没摇中。感觉南岸都没什么可以买的楼盘了，接下来该怎么摇？
苏阳：奥体亚运村本轮供应都消化得差不多了。目前仅剩3个项目，一个是融信傲世邸，限价4万7，户型204㎡，超过你的预算。另外就是4月滨江和大悦城拿下的新地块，两宗地块限价都是4万6，但面积段未知。即使这两个项目总价能控制在700万以内，你8年社保无房户，在奥体也很难入围。
可以扩大一些你的目标范围，到整个滨江、萧山区，选择会多很多。比如，西兴的滨江建杭江晖府，限价51500元/㎡，最小139㎡，和你们的预算还算比较匹配。还有长河襄七房的绿城华润·晓月映翠，同样51500元/㎡，面积107-173㎡，可以试一试。
Question 5
提问者▷M
请问东湖新城可以入手吗？手上只有65万，加不了了。可选的也不多，先不考虑工作地，首选哪里？崇贤会不会离垃圾场太近了，大江东上班实在太远了，无能为力。
苏阳：东湖新城是很适合刚需的选择，除此之外同样价格体系的还有崇贤、大江东、星桥等。说实话，在这个价位，几个板块肯定是各有优缺点的。比如东湖板块毕竟距离主城区相对远一点，但是已经有地铁了，环境也还不错。
崇贤的优点是和主城区直线距离近，是绕城内少有的价格洼地，地铁要等四期建成才有。不过关于天子岭也是见仁见智，崇贤现在已经有这么多居民了，也没见每个都被垃圾场熏到受不了。大江东对城东方向的刚需还是比较合适的，有地铁有商业，但如果对你来说通勤来源了，那就抛弃吧。
当然，其他几个板块也都是各有优缺点的。预算摆在那里，多少钱办多少事，不可能挑到一个十全十美的板块。就算是市中心，也总能挑出板块短板的。重要的是，你最在乎什么，就选哪一项相对突出的板块。
