关于商业综合体开发的一些干货指南（多维数据综合体）

业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。

商业综合体概念

“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米～100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。

商业综合体包含（但不限于）以下部分：

Shopping Mall：

其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。

室内（外）步行街区：

一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

办公建筑群：

甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

酒店建筑：

为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。

住宅或公寓类建筑：

商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

商业综合体市场分析

商业综合体数据分析从目前开发情况看，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。2020年商业综合体行业市场规模将达到5000亿元，预计同比增长19.6%。中国商业综合体行业保持稳中向好发展态势，商业综合体行业市场需求旺盛。

1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头最为迅猛。全国重点城市综合体存量中，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市;而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米;其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。对全国重点城市的综合体项目按区域属性进行分类后可见，核心区的综合体项目比例在32.8%左右，尽管城市核心区通常是商业最发达的区域，但城市综合体的兴起并不以核心区为主战场。主要原因可能有两点：第一，在城市综合体兴起之时，市中心区域可利用的商业地块有限。第二，城市综合体内部可以实现功能互补，资源共享，一定程度上可以借助自身达到人流量的内部循环而不过分依托外部环境。从数据来看，城市副中心区的城市综合体存量最大，占比达到50%，而城市新区型城市综合体正逐步兴起。商业综合体开发是否过剩大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。

二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使商业开发运营日趋艰难。国内开发商较为激进，二、三线城市布局十分广泛，扩张速度十分迅猛。我们预计，未来三至五年间，国内大型开发企业仍将开发超过100个综合体项目。商业综合体发展成功要素选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。

选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。我们建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高。简单复制应用住宅开发经验和理念，将伴随很多的失误与挑战。因此，开发商应及时转换观念，尽快完成从住宅开发模式向商业开发模式的思路转化。03

商业综合体设计要点

（一）人形流线组织设计

商业综合体对城市空间有较大的影响力，就其自身感染力而言，主要是由平面立面自然环境和人工环境等多维建筑环境组成的。在实际的设计中，必须综合考虑城市功能建筑和人文环境。商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。

商业人行流线组织要点：第一位：唯一性

各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。

商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。

商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。

第二位：入口标识性

各商业主入口必须分级。

从主到次分别为：

一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。

二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。

三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。

（二）建筑立面要有标志性

商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。

商业建筑立面设计要点：1、建筑立面相对简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格；2、必须进行专项的广告位和店招设计；3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。（三）不同功能建筑按各自设计参数设计综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑不同功能建筑各自的设计参数。

以万达广场部分主力店设计要求为例：

万达百货

建筑面积要求：25000～40000平方米。

位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。室内商业步行街的平面（1）长度：步行街的长度以280～350米为宜。（2）柱网：一般以8.4×8.4米为宜。（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层9～10米，二、三层15～17米（3）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米店铺：精品店基本单元进深宜8米～12米，个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计。沃尔玛层高：不小于5.4米，灯带下净高3.7米。由于有降板区，而主力店技术条件的提供往往滞后，在工期需要时，可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个，货柜车净高4.5米，地下设4辆小货车停车位，净高3米，卸货平台高1.2～1.3米，地下设仓储区。家乐福家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层，需在首层入口处提供1000～1500平方米的外租区；首层对大型货柜车无严格要求，只要地面满足4辆小货车停靠即可；不设抬起式卸货平台，宜考虑地下卸货，卸货通道及卸货区，净高宜达到3.6米。超市的生鲜区需要降板，降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板。（四）办公及住宅立面设计公建化办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。